Madde 725

2. Taşkın yapılar

Madde 725 - Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 14.02.1951, E: 1949/17, K: 1951/1:

Bkz. madde 724.

2-) YHGK, T: 29.04.2009, E: 2009/14-68, K: 2009/149:

“... Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi, taşkın binaların yıkımı ve ecrimisil istemine; karşı dava ise, temliken tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, 12 parsel sayılı taşınmazın miras bırakanları adına kayıtlı olduğunu, davalılara ait 13 ve 19 parsel sayılı taşınmazlarda bulunan yapıların taşınmazlarına taşkın olduğunu ileri sürerek, el atmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan B... T... ,karşı davası ile iyi niyetli olduğunu taşkın kısmın adına tescilini istemiş; diğer davalı ise kadastronun 50-60 yıl önce yapıldığını, iyi niyetli olduğunu bildirerek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalılara ait yapıların davacılara ait taşınmaza taşkın olduğu, ifrazın mümkün olmadığı, davalıların iyi niyetli olduğu gerekçesi ile taşkın yapılar nedeniyle davalılar lehine irtifak hakkı tesisine; yapı bulunmayan kısımlarla ilgili asıl davanın kabulüne karar verilmiştir.

Türk Medenî Kanunu’nun 725.maddesi … ” (ne) “ … göre temliken tescil koşullarının oluşması için, taşkın yapı sahiplerinin iyi niyetli olmasının yanı sıra, durum ve koşulların da haklı göstermesi gerekmektedir.

Somut olayda; 19 parsel sayılı taşınmazın kadastro tespitinin, ilk 27.11.1941 tarihinde yapıldığı, taşınmazın davalı M... K... Ü... tarafından 23/24 payının bakım akti ile 13.4.1984’te; 1/24 payının da satış ile 22.11.1985’te edinildiği; yine 13 parsel sayılı taşınmazın kadastro tespitinin 26.9.1953 tarihinde yapılıp, davalı B... T... adına satışla 14.2.1975’te tescil edildiği dosya içerisindeki belgelerden anlaşılmaktadır. Teknik bilirkişiler tarafından düzenlenen rapor ve krokide; 19 parsel sayılı taşınmazdaki 7.486.500.000 TL değerindeki yapı ile 13 parsel sayılı taşınmazın kuzeyinde yer alan 1.978.400.000 TL değerindeki yapının kadastrodan sonra yapıldığı,13 parsel sayılı taşınmazın güneyinde yer alan 6.808.500.000 TL değerindeki yapının ise kadastro sırasında mevcut olduğu bildirilmektedir. Davacının taşınmazının değerinin 68.000 YTL olduğu da bilirkişilerce belirlenmiştir. Yapı değerleri dikkate alındığında yıkımın aşırı zarar doğuracağından söz edilemez.

Bilindiği üzere, Türk Medenî Kanunu’nun 719 maddesine göre “...Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir...” Davalılar taşınmazları kadastrodan sonra, yani çapa bağlandıktan sonra edindiklerine göre, davalıların iyi niyetli olduklarının kabulü mümkün değildir.

Öte yandan davalılara ait yapıların değeri iyi niyetli olmadıkları ve taşınmazların ifrazının mümkün olmayışı da göz önünde bulundurulduğunda, temliken tescil isteminin Türk Medenî Kanununun 725. maddesine uygun olduğu söylenemez. Diğer taraftan dosya kapsamı ve toplanan delillere göre de irtifak hakkı tesisinin de koşullarının oluşmadığı açıktır. Bu durumda temliken tescil ve irtifak hakkı tesisi ile ilgili davanın kabulü yerinde değildir.

Davacılar tarafından haksız kullanım nedeniyle istenen ecrimisil mahkemece kabul edilmiş ise de, temyiz edenin sıfatına göre bu husus irdelenmemiştir.

O halde, yukarda açıklanan gerekçelerle ve Özel Daire bozması da göz önünde bulundurularak, mahkemece el atmanın önlenmesi ve yıkım isteminin kabulüne, temliken tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

3-) YHGK, T: 21.06.2006, E: 2006/1-362, K: 2006/454:

“... Türk Medenî Kanunu’nun 725 (651) maddesinde ifadesini bulan iyiniyet, sübjektif iyiniyettir. Burada uygulanması gereken kural, taşkın yapı sahibinin tecavüz ettiği taşınmazın, başkasının mülkü olduğunu ya da yapısının başkasının arsasına taştığını bilmemesi veya kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilecek durumda olmamasıdır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre somut olayda davalı, kadastro gören yerde, iyiniyet iddiasını ispat edememiş; İl İdare Kurulu’nca da ifrazın mümkün olmadığı bildirilmiştir. Bu durumda, taşkın yapının yıkımı suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmelidir. Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. …”

Not: Kararın diğer kısmı için bkz. madde 684.

4-) YHGK, T: 22.03.2006, E: 2006/1-62, K: 2006/92:

“... Bilindiği üzere; Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medenî Kanunun 722, 723, 724 ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. …

… taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medenî Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi aynî bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça “mütemmim cüz” niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.

Medenî Kanunun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa(ca) korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir. Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.

Kural olarak iyiniyetin isbatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır. Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka aynî hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif “öznel” nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.

“Durum ve koşulların haklı göstermesi” şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.

Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını istiyebilir. Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hâkim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medenî Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.

Öte yandan taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.

Somut olayda, temlik davacısı çap satın alan kişidir. Başka bir deyişle taşınmazı kesinleşmiş çap sınırlarına göre edinmiştir. Mülkiyet hakkı çap ile sınırlıdır. Basit bir ölçümle davaya konu taşkınlığı öğrenebilecek durumdadır. Öyle ise isteğinde iyiniyetli olduğunu ve temliken tescilin öncelikli koşulunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca, asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir...

Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. …”

5-) YHGK, T: 30.04.2003, E: 2003/1-315, K: 2003/323:

“... dava dışı komşu 20 parsel sayılı taşınmaza malik olan davalının, çekişmeli 19 ve dava dışı 18 parsel sayılı taşınmazlar için, kamulaştırılmaya ihtiyaç duyulması nedeni ile, Kırklareli il idare Kurulu’na başvurduğu, İl İdare Kurulunca kamulaştırılmasında kamu yararı olduğuna dair kararın verildiği, davacıların bu kararın iptali için İdare Mahkemesinde iptal davası açtıkları, İdare Mahkemesinde iptal davası görülürken, davalının Kamulaştırma Yasasının 17. maddesi gereği mahkemeden tescil istediği, bu isteğin reddine karar verilip, hükmün Yargıtay’ca onandığı, bu kez davalının Kamulaştırma Yasasının 16. maddesi uyarınca tekrar tescil isteğinde bulunduğu, mahkemece tescil davasının kabulüne dair karar verildiği, kararın da Yargıtay’ca onandığı, İdare Mahkemesinde açılan iptal davasının ise reddine karar verildiği, ancak verilen kararın Danıştay’ca bozulması üzerine, İl İdare Kurulu kararının iptal edilip kesinleştiği, davalının İdare Mahkemesinde dava devam ederken adlarına verilen tescil kararından yararlanılmak suretiyle inşaata başladığı, davacıların da eldeki iptal tescil davasını açıp, tedbir kararı aldıkları, buna rağmen davalının inşaata devam ettiği sabittir.

Belirlenen olgular ve toplanan deliller yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde davalının iyi niyetli olduğundan söz etme olanağı yoktur. Özellikle mülkiyeti belirleyecek idari karar hakkında idare mahkemesinde dava devam ederken Kamulaştırma Yasasının 16. maddesi gereğince dava konusu taşınmazı kendi üzerine tescil ettirmesi kendisini iyi niyetli kılmaz. Kesinleşen iptal hükmüyle birlikte davalı adına yapılan tescil de dayanaksız kalmıştır.

Hal böyle olunca, davacının açtığı iptal tescil, elatmanın önlenilmesi, yıkım davasının kabulüne; karşı davanın ise reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir... , gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

... Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle idari yargıda açılan iptal davasının kabul ile sonuçlanıp kesinleşmesi durumunda, idari işlemle oluşturulan tapunun, ilk tesis tarihinden itibaren geçersiz olacağına, bu itibarla açılan iptal davasının sonuçlanması beklenmesinin gerekmesine, kaldı ki Edirne İdare Mahkemesince verilen iptal davasının reddine ilişkin kararın Danıştay 6. Dairesince “kamulaştırma yetkisi bulunmayan Ticaret borsasının yapacağı kamulaştırma için İl İdare Kurulu tarafından kamu yararı kararı alınmasında ve bu kararın vali tarafından onaylanmasında hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesi ile, 18.01.2001 tarihinde bozulmasından sonra, 06.03.2001 tarihinde taşınmazların birleştirilip davalı Borsa Başkanlığı adına tescil edilmesinde ve 02.04.2001 tarihinde İnşaat Ruhsatı alınıp inşaata başlanmasında iyiniyetin bulunmamasına göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

6-) Y. 14. HD, T: 17.04.2009, E: 2008/15158, K: 2009/5102:

“... Yasanın öngördüğü diğer koşullar kanıtlanmış olsa bile bu tür davalarda üzerinde önemle durulması gereken diğer bir husus da, halin icabından taşkın inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan, inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı kaybın mukayese edilmesi anlaşılmaktadır.

... Görülüyor ki, inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin evinde meydana gelecek zarar mukayese edildiğinde, arsa malikinin uğraması muhtemel zararı çok daha büyüktür. Dolayısıyla, durum ve koşullar Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi hükmü gereğince açılan davanın kabulüne olanak vermemektedir. ...”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

2- Başkasının arsasına tecavüz eden inşaat

Madde 651

Yanındaki arsaya tecavüz etmiş olan inşaat ve imalât bunları yapan kimsenin o arsa üzerinde ayni bir hakkı varsa, bunlar o kimsenin arsasının mütemmim cüzü olur ve tecavüz eden kısmı irtifak hakkı olmak üzere tapu siciline kaydedilir. Bundan mutazarrır olan arsa sahibi tecavüze muttali olduğu tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş ise inşaat hüsnü niyetle yapıldığı ve icabı hal müsait bulunduğu takdirde inşaatı yapan kimse muhik bir tazminat mukabilinde tecavüz ettiği mahal üzerinde kendisine ayni bir hak verilmesini veya o mahal mülkiyetinin kendisine aidiyetinin tanınmasını istiyebilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 651 inci maddesini karşılamaktadır.

Maddenin kenar başlığı içeriğine uygun olarak “Taşkın yapılar” şeklinde ifade edilmiştir. Değişiklikle bir irtifak hakkına dayanılarak yapılan taşkın yapılarla, böyle bir irtifaka dayanmadan yapılan taşkın yapılar ayrı fıkralarda düzenlenerek konuya açıklık getirilmek istenmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Sermet Akman; Taşkın İnşaat, İstanbul, 1982.