Madde 839

Üçüncü Ayırım ¹

Taşınmaz Yükü²

A. Konusu

Madde 839 - Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.

Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir.

İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 02.04.2004, E: 2003/1, K: 2004/1:

“… 2762 sayılı VK.nun 29/1. fıkrası; “on yıl içinde bu kanun hükümlerine göre taviz vermek yolu ile icareteyn veya mukataa kayıtları terkin edilmemiş olan gayrimenkullerin mülkiyeti on yıl sonunda kendiliğinden mutasarrıflarına geçer ve vakfın hakkı ivaza dönerek gayrimenkulün tamamı bu taviz karşılığında birinci derece ve birinci sırada ipotek sayılır.” şeklindeki ipoteğin “kanuni ipotek hakkı” olduğu ileri sürülmüştür. ...

Ancak, tarafların iradesi dışında kanunla vakıf yararına getirilen bu güvencenin (teminatın) taşınmaz yükü mü (gayrimenkul mükellefiyeti mi) yoksa gayrimenkul ipoteği mi yani kanuni ipotek hakkı mı olduğu tartışma konusu olmuştur. Bilindiği üzere bir alacağın ödenmesini güvence altına almaları bakımından her iki mülkiyetin gayri ayni hakları birbirlerine çok benzemektedirler. Ne var ki, gayrimenkul ipoteğinde, ipotekli borç senedi ile irad senedi dışında kalan ipotek hakkının bağımsız bir varlığı olamaz. İpotek hakkı ancak alacak hakkının fer’i olur. İpoteklerde ana hak kişiler arasında bir hukuki bağdan doğan şahsi bir borç münasebetidir. İpotekte ayni hak amaç değil, bir emniyet sağlama çağrısıdır. Gayrimenkul mükellefiyetinde ise, ayni hak ana haktır. Yüklü gayrimenkul mükellefiyetine bağlı bulunan bir şeyi yapmaya veya vermeye ilişkin olan bir borç, o gayrimenkul ile emniyet altına alınmış olur. Ayrıca sorumluluk bakımından da taşınmaz yükü ile ipotek hakkı arasında fark vardır. İpotek hakkında taşınmaz, ana borcu güvence altına alır. Sorumluluk taşınmazın değeri ile sınırlı değildir. İpotek konusu taşınmazın değeri, borcu tamamen ödemeye yetmezse bile, ana borcun ödenmeyen kısmı için asıl borçlunun borçluluğu sürer. Taşınmaz yükümünde ise, borçluluk yüklü taşınmaz ile sınırlıdır. …

O halde, vakfın ivaz alacağına kanunla getirilen güvencenin, taraflar arasındaki bir sözleşmeden doğan asıl alacak hakkının bir fer’i olmayıp, bir ana hak olarak doğması, sorumluluğun vakıf taşınmaz ile sınırlı bulunması, fakat vakfın alacağının taşınmazla bağımlı kalınmaksızın mutasarrıfın başka mallarına müracaat yolu ile tahsil edilmesi, temliki tasarrufun ancak borcun ödenmesine yani yükümlülüğün kalkmasına bağlı tutulması, taviz bedelinin (ivaz alacağının – teminatın), TMK.nun 839 (MK.nun 754). maddesi anlamında bir Gayrimenkul Mükellefiyeti (Taşınmaz Yükü) niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. (HGK. nun 19.09.1990 gün ve 1990/1-333 esas, 1990/416 ve aynı tarih 332/415 sayılı kararları, TBMM.’nin 12.06.1940 gün ve 1188 sayılı yorum kararı, Uyuşmazlık Mahkemesinin 13.07.1981 gün 5/15, 28.12.1981 gün 13/12 ve 10.06.1985 gün 8/13 sayılı kararları). Kesin bir biçimde ifade edilmemekle beraber öğretide de baskın görüşün bu yönde olduğu anlaşılmaktadır. …

İçtihat aykırılığına neden olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesi fıkrası ile ilgili hükümet gerekçesinde de açıklandığı üzere “...kadastro işlemlerinin eski olaylara dayanılarak süresiz olarak askıda bırakılmasının kamu düzenini ters yönde etkileyeceği ve kamu zararı doğuracağı gerçeğinden hareketle kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamayacağı” esası getirilmiştir. Getirilen böyle bir ilke ile, mülkiyet hakkı değil, sadece hak arama özgürlüğü (dava açma hakkı) ve başvuru hakkı kısıtlanmıştır. (Anayasa Mahkemesinin 08.10.1991 tarih ve 1991/9-36 sayılı, 3402 sayılı Kanunun 12/3. fıkrasının iptali isteğinin reddine ilişkin kararı) On yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması bakımından kamu ve özel mal ayırımı yapılmamıştır. Vakıflar Kanunu gibi Kadastro Kanunu da bir tasfiye kanunu olup, 12/3. madde ve fıkrasında vakıf taşınmazlarla ilgili ayrık bir durum getirilmemiştir. Uygulamada ve öğretide baskın görüşün 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. fıkra hükmünün kamu malı niteliğindeki taşınmazlar için uygulanmaması gerektiği yönünde olduğu görülmektedir. Ancak, 26.05.1935 tarih ve 78/6 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı ile vakıf malların “Devlet malı olmadığı” kabul edilmiş bulunmaktadır. Bu karardan çok sonra MK. nuna eklenen 81/B (TMK.’nun 117). maddesinin ve 3402 sayılı Kadastro Kanunundaki düzenlemenin Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararında benimsenmiş olan görüşü ortadan kaldırıcı nitelikte bulunmadığı kabul edilmektedir.

VK. nun 26, 27, 28, 29, 30 ve 31. maddeleri mukataalı ve icareteynli vakıf malların tasfiyesine yönelik olup, bir yandan bu tür vakıfların yeniden kurulması yasaklanırken, diğer yandan önceki hukuk döneminde kurulmuş olan bu türden vakıfların sona erdirilmesi amaçlanmıştır. O halde bu tür vakıf taşınmaz mallar kamu malı niteliğinde kabul edilse idi, hiç kuşkusuz bunların doğrudan Devlet mülkiyetine geçmesini sağlayacak bir düzenleme getirmesi gerekirdi. 2762 sayılı VK. nun 29. maddesinde açıklanan taviz bedeli; bugünkü hukuk karşısında gerek uygulamada ve gerekse öğretide “taşınmaz yükü” olarak nitelendirilmektedir. (TMK.nun m. 839, MK.nun m. 764). Ancak taviz bedeli nedeniyle mevcudiyeti kabul edilen taşınmaz yükünün, TMK.nun 731 (MK.nun 657). maddesi kapsamında bir yasal kısıtlama sayılmasına olanak yoktur.

2762 sayılı VK. nundan çok sonra yürürlüğe giren 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. fıkrasında öngörülen on yıllık hak düşürücü süre, en geniş ve en kapsamlı “ayni hak olan mülkiyet hakkının bile ortadan kaldırılması sonucunu doğururken, mülkiyet hakkına oranla daha çok dar kapsamlı, çok daha az yetkileri içeren bir sınırlı (fer’i) ayni hak olan taşınmaz yükünün hak düşürücü süre dışında kaldığının kabulüne olanak bulunmamaktadır.” Zira çoğun içinde az da vardır.

Açıklanan bu somut ve hukuki olgular karşısında 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. fıkrasında öngörülen on yıllık hak düşürücü sürenin vakıf taşınmaz mallar bakımından da uygulanması gerektiği, sonucuna varılarak İnançların Yüksek Hukuk Genel Kurulu, Birinci ve On yedinci Hukuk Daireleri kararları doğrultusunda birleştirilmesine karar verilmesi gerekir.

Sonuç : “Vakıf Şerhi’nin Tapu Sicilinden silinmesi ya da Tapu Siciline yazılmasına ilişkin istemleri içeren davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesinde öngörülen on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması gerektiğine … karar verildi.” (RG: 20.05.2004, S: 25467).

Not: Bu içtihadı birleştirme kararı değerlendirilirken 5304 sayılı Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 11. maddesi ile 3402 sayılı kanuna eklenen ek madde 1 hükmü gözden uzak tutulmamalıdır. Anılan hükmün 2. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Tapu kayıtlarında icareteyn veya mukataalı olduğuna dair vakıf şerhi bulunan taşınmazlarda 12 nci maddenin 3 üncü fıkra hükümleri uygulanmaz.” (RG. 03.03.2005; S: 25744).

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

A GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİNİN MEVZUU

Madde 754

Gayrimenkul mükellefiyeti, bir gayrimenkul malikinin; mülkü dolayısiyle, o gayrimenkul karşılık olmak üzere, diğer bir kimse lehine bir şey yapmağa veya vermeğe mecbur tutulmasıdır.

Bu mükellefiyet, diğer bir gayrimenkule malik olan kimse lehine de, mülkiyeti dolayısiyle tesis olunabilir.

İrat senetleri ve hukuku ammeye müteallik gayrimenkul mükellefiyetleri müstesna olmak üzere verilecek ve yapılacak şeylerin, takyit edilen gayrimenkulün mahiyeti ile münasebeti yahut istifade edecek gayrimenkulün işletilme ihtiyaçları ile alâkası bulunmak lâzımdır.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 754 üncü maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. Madde kenar başlığıyla birlikte arılaştırılmıştır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Not: İsviçre Medenî Kanunu’nun 782. maddesinin 3. fıkrası 11.12.2009 tarihli Federal Kanun ile 01.01.2012 itibariyle değişikliğe uğramış ve hükümden “irad senetleri” ibaresi çıkartılmıştır.

¹   Üçüncü Ayırım Türk Kanunu Medenîsi’nde “Üçüncü Fasıl / Gayrimenkul Mükellefiyeti” şeklinde idi.

²   "Gayrimenkul Mükellefiyeti" şeklindeki Ayırım başlığı "Taşınmaz Yükü" olarak değiştirilmiştir.