Madde 897

c. Öncelik

Madde 897 - Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.

Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar.

İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.

I-) Türk Kanunu Medenîsi:

c) İmtiyaz

Madde 811

Rehin nakde tahvil edildiği zaman işçiler ve müteahhitler bütün alacaklarını istifa edememek suretiyle zarara uğrarlarsa; bu zararın vukuunu evvelden bilen veya bilmesi lâzımgelen mukaddem sıradaki alacaklılar, hisselerine düşen miktarın mecmuundan arsanın kıymetine isabet eden miktar tenzil edildikten sonra mütebakisinden vâki olan zararı tazmin ile mükellef olur. Evvelki sırada bulunan alacaklı, gayri menkul rehin senedini başkasına temlik etmiş ise işçinin ve mütaahhidin temlik sebebiyle mahrum kaldıkları miktardan mesul olur. İşe başlanıldığı, alâkadarın ihbarı üzerine tapu sicilline işaret edilince; tescil müddetinin hitamına kadar, o gayrimenkulde ipotekten başka bir şekilde teminat tescil edilemez.

II-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 811 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde İsviçre Medenî Kanununun 841 inci maddesine paralel olarak üç fıkra hâline getirilmiş, yürürlükteki metnin “İmtiyaz” şeklinde olan başlığı “Öncelik” olarak düzeltilmiştir. Maddeyle, bir arsa üzerinde bir yapı eseri inşa ederek, arsanın değerini artıran yapı alacaklılarının, bu değer artışından öncelikle yararlandırılması amaçlanmaktadır. Kural olarak kanunî yapı ipoteğinin daha önce tesis edilmiş olan iradî ipotek haklarına karşı bir önceliği yoktur. Rehnin paraya çevrilmesi hâlinde satış parası iradî ve kanunî ipotek hakları arasında sıralarına göre dağıtılacaktır. Fakat bu şekilde yapılacak dağıtım sonunda yapı alacaklıları alacağının tamamını veya bir kısmını tahsil edemezler ise, karşılanamayan bu yapı alacağı, ön sıradaki rehinli bu alacaklılara özgülenen satış bedelinden, arsanın (yapısız olarak) değerinin çıkarılmasıyla elde edilecek farktan karşılanır. Maddede bir tazminattan söz ediliyorsa da esasen burada bir tazminat yükümlülüğü değil, değer artışının öncelikle yapı alacaklılarına özgülenmesi söz konusudur. Örneğin satış parası bir milyar, arsanın yapısız olarak değeri dört yüz milyon lira ise aradaki altı yüz milyon liralık değer artışı farkı, öncelikle bunu yaratan yapı alacaklılarına özgülenecektir. Fakat böyle bir öncelik hakkı, önceki sırada bulunan rehinli alacaklıların iyiniyetli olmamaları koşuluna bağlı kılınmıştır. Yani onların lehlerine tesis edilmiş olan önceki sıradaki rehin haklarının, yapı alacaklılarının zararına olduğunu bilmeleri veya durum ve koşullara göre bilmeleri kendilerinden beklenilmelidir.

Ön sıradaki iyiniyetli olmayan rehinli alacaklılar, alacaklarını devir ederlerse onların bu haklarını devir alan alacaklılar da, maddenin ikinci fıkrasına göre yapı alacaklılarının öncelik haklarına birinci fıkradaki sınırlar içinde katlanmak zorundadır. Bunların iyiniyetli olmaları durumu değiştirmeyecektir. Bu sebepledir ki üçüncü fıkrada yapı işine başlandığı tapuya işaret edilmişse, ipotekten başka (ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde) rehin tesisi yasaklanmıştır.

III-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu: